Kapitalanleger im Überblick

Als Kapitalanleger für Immobilien tauchst du in eine Welt ein, in der du von den Erträgen deiner Immobilien leben kannst, ohne in der Regel einen eigenen Cent zu investieren. Diese Möglichkeit ist nicht nur für Finanzprofis zugänglich, sondern auch für Einsteiger mit wenig Kapital. Du hast ebenfalls Zugriff auf dieses Wissen und die Chance, in Immobilien zu investieren, auch ohne große finanzielle Mittel. Durch kluge Strategien und das richtige Know-how kannst auch du von den Chancen des Immobilienmarktes profitieren. Damit du zu diesem Thema bestens informiert wirst, haben wir alle wichtigen Dinge zusammengefasst.

Was ist ein Kapitalanleger?

Kapitalanleger sind Personen oder Organisationen, die Geld investieren, um dadurch Rendite zu erzielen. Als Kapitalanleger kannst Du in eine Vielzahl von Quellen investieren. Du könntest in Aktien, Anleihen, Immobilien, Rohstoffe und Anlagen investieren. Du kannst Dein Geld oder das von Investoren nutzen, um es zu investieren. Du kannst Geld auch in Fonds oder Versicherungen nutzen. Diese kannst Du auch im Namen Deiner Kunden oder Mitglieder anlegen.

Wie werde ich ein Kapitalanleger?

Um Kapitalanleger zu werden, gibt es Schritte, die Du beachten solltest. Zuerst solltest Du Dich über die Grundlagen der Finanzmärkte, Instrumente und Strategien informieren. Dafür kannst Du Ressourcen wie Bücher, Kurse und Seminare nutzen. Als Nächstes legst Du Deine Ziele fest und bestimmst Deine Risikobereitschaft. Basierend darauf entwickelst Du einen Plan für Deine Anlagen, der zu Deinen Zielen passt und Dein Risiko angemessen berücksichtigst. Anschließend eröffnest Du ein Konto für Deine Anlagen bei einer Bank, einem Broker oder einer anderen Finanzinstitution. Dann beginnst Du mit Investitionen gemäß Deinem Plan. Es ist ratsam, klein anzufangen und sich mit dem Investieren vertraut zu machen. Währenddessen kannst Du Deine Strategie verfeinern. Es ist wichtig, Deine Investitionen zu überwachen und sie bei Bedarf anzupassen. Darüber hinaus solltest Du Dich über die Entwicklungen des Markts informieren und Deine Kenntnisse über Märkte und Strategien erweitern. Durch diesen Lernprozess kannst Du Dich erfolgreich agieren.

Wann lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage

Eine Wohnung kann sich für Dich lohnen, wenn mehrere Schlüsselfaktoren gegeben sind. Hier sind die wesentlichen Punkte, die Du berücksichtigen solltest. Die Lage ist ein wichtiger Faktor. Damit sind Wohnungen in attraktiven Stadtteilen oder Gegenden mit guter Infrastruktur, Bildungs- und Arbeitsmöglichkeiten gemeint. Diese haben oft eine hohe Nachfrage und können im Wert stabiler sein. Auch die Mietrendite ist ein Faktor, den Du nicht vernachlässigen solltest. Die Mietrendite ist das Verhältnis von Einnahmen zum Kaufpreis. Eine hohe Mietrendite weist darauf hin, dass sich die Investition schneller auszahlt. Als Faustregel gilt oft, dass eine Mietrendite von 4 bis 6 % als attraktiv gilt. Der genaue Wert ist aber je nach Region anders. Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Aussicht auf Steigerung des Werts der Immobilie.

Dies kann durch geplante Projekte, Stadtentwicklungen oder eine wachsende Bevölkerung beeinflusst werden. Beachte auch die Kosten für Wartung, Verwaltung, Grundsteuer, Versicherung und Renovierungen. Diese sollten im Verhältnis zu den Mieteinnahmen und der Wertsteigerung stehen. Überprüfe die Konditionen für eine Finanzierung. Niedrige Zinsen und flexible Rückzahlungen machen die Investition für Dich attraktiver. In einigen Ländern gibt es sogar steuerliche Vorteile für Investoren, wie Abschreibungen oder Erleichterungen. Diese können Deine Rendite positiv beeinflussen. Achte auf jeden Fall auf Trends des Immobilienmarkts. Steigt die Nachfrage nach Wohnungen in Deiner Region? Gibt es Anzeichen für eine Immobilienblase? Überlege Dir im Voraus, wie lange Du die Wohnung halten möchtest. Immobilien sind in der Regel Anlagen, und ein längerer Zeithorizont kann die Risiken verringern. Wenn diese Faktoren positiv ausfallen, kann eine Wohnung für Dich eine lohnende Investition sein. Denk immer daran, Recherchen durchzuführen und wenn nötig, Rat einzuholen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.

In der Welt der Finanzierung und Investition gibt es verschiedene Akteure, die unterschiedliche Ansätze verfolgen. Kapitalanleger und Immobilieninvestoren sind zwei Hauptgruppen, die sich in ihren Strategien, Zielen und Anlagepräferenzen unterscheiden. In diesem Text werden die wesentlichen Unterschiede zwischen Kapitalanlegern und Immobilieninvestoren beleuchtet, um ein besseres Verständnis für die jeweiligen Ansätze und deren Auswirkungen auf die Anlagepraxis zu ermöglichen.

Wann ist eine Immobilie als Kapitalanlage nicht lohnenswert?

Ein Objekt als Kapitalanlage mag unter mehreren Umständen nicht lohnenswert sein. Das ist der Fall, wenn der Markt in einem Abschwung ist oder stagniert. Denn wenn das der Fall ist, kann die Rendite der Investition beeinträchtigt werden. Zusätzlich können Leerstände Deine Einnahmen reduzieren und die Rentabilität mindern. Außerdem können hohe Kosten, sei es für Renovierungen oder sonstiges, die Rendite Deiner Investition verringern. Eine ungünstige Lage kann die Miete oder den Verkaufswert des Objekts beeinträchtigen.
Darüber hinaus können auch Fremdkapitalkosten die Rentabilität der Investition beeinträchtigen. Das ist besonders der Fall, wenn die Finanzierung mit hohen Zinsen verbunden ist. Dazu kommt noch, dass Risiken wie Änderungen in der Gesetzgebung oder Steuerpolitik zusätzliche Kosten verursachen können.

Sie können aber auch die Möglichkeiten der Nutzung Deines Objekts einschränken. Zudem kommst Du bei Objekten im Vergleich zu anderen Anlagen schwieriger an Dein Geld ran. Das ist schlecht, wenn Du das Geld schnell brauchst. Bevor Du Dich für ein Objekt als Kapitalanlage entscheidest, ist eine Analyse der Risiken und Chancen unerlässlich. Dabei solltest Du sicherstellen, dass die Investition mit Deinen Zielen und der Risikobereitschaft übereinstimmt. Eine professionelle Beratung kann Dir bei der Bewertung dieser Faktoren hilfreich sein. Durch die Beratung kannst Du eine fundierte Entscheidung treffen.

Renditeerwartung

Normalerweise kaufst Du als Kapitalanleger nur Neubauwohnungen oder überteuerte Vertriebsimmobilien und das niemals in schlechter Lage. Dabei hast Du vielleicht eine Renditeerwartung von 3 bis 6 %, eventuell auch 8 % in schlechter Lage.

Wenn Du in Immobilien anlegen möchtest, darfst Du mit einem Minimum von 5 % rechnen. Ein Immobilieninvestor denkt, dass er sich unter 5 % sein Portfolio mit schlechter Rendite verbaut. Er rechnet mit 5–8 % Rendite, sogar mit 12 % in speziellen Lagen. Das funktioniert mit speziellen Strategien, wie genau erfährst Du im Immobilienstrategen.

Cashflow auf einen Blick

Kapitalanlegern reicht es, wenn die Kaltmiete ohne Abzüge die Kreditrate deckt. Oder aber er zahlt auch noch darauf, weil es für ihn wie ein Rentensparplan ist. Damit sichert er sich eine Teilsubvention über die Mieteinnahmen und auch steuerliche Vorteile. Warum steuerliche Vorteile? Weil er mit so einer schlechten Rendite eben Verluste macht in der Vermietung. Den Verlust holt er sich von der vorausbezahlten Einkommenssteuer zurück.

Ein Investor zahlt viel Steuern, denn für ihn ist der Cashflow das Wichtigste. Er baut sich Stück für Stück ein passives Einkommen auf, um seinen Job zu kündigen. Schließlich kann er nur noch von seinen Immobilien zu leben. Ein ungefährer Wert für den positiven Cashflow wäre monatlich 150 € je Immobilie vor der Steuer. Ein Kapitalanleger rechnet mit 150 € oder mehr als Gewinn.

Falls Du an einem Austausch mit Investoren interessiert bist, kannst Du einfach unserer Facebook-Gruppe beitreten.

Was ist mit Kapitaleinsatz?

Du als Kapitalanleger bringst Du nur die Nebenkosten und machst eine 100%-Finanzierung für die teure Immobilie.

Ein Investor möchte kein Eigenkapital einsetzen, er macht eine 110%-Finanzierung oder eine Nachbeleihung. Das geht, weil er günstig einkauft und strategisch finanziert. Vielleicht nutzt er anfangs ein Blankodarlehen, um kein Eigenkapital einsetzen zu müssen oder er versucht es zu refinanzieren. Die Strategien dazu findest Du im Immobilienstrategen.

Die ganz großen Investoren finanzieren 60–80 % und holen sich 40 % über einen Fonds oder Crowdfunding von kleinen Kapitalanlegern rein.

Der klassische Investor macht nichts mit solchen Strukturen. Er hat den Wunsch, seine finanzielle Unabhängigkeit aufzubauen. Meistens reicht ihm ein Bestand von 3–5 Millionen Immobilienvermögen. Er arbeitet deshalb nicht mit Old-School-Fonds-Strukturen, sondern mit Instrumenten wie 100%-Finanzierung, Nachbeleihung des Bestands oder 110%-Finanzierung mit Blanko.

„Vermittler sollten stets die Bedürfnisse und Ziele ihrer Kunden in den Mittelpunkt stellen und Finanzierungslösungen anbieten, die diesen Bedürfnissen entsprechen.“

Die Zinsabsicherung

Du als Kapitalanleger hast den Wunsch nach Sicherheit, deshalb willst Du eine lange Zinsbindung. Nicht nur 10 Jahre, sondern eher 15 oder 20 Jahre Zinsbindung. Bei niedriger Beleihung ist das in Ordnung. Bei 110 % zahlst Du einen hohen Aufschlag für die Zinsbindung. Dieses Angebot gehen manche Kapitalanleger ein, wegen des Sicherheitsgedanken oder wegen der Unkenntnis der Alternativen.

Der Investor ist kurzfristig, maximal mittelfristig, mit der Zinsbindung unterwegs. Selten wird eine 10-jährige Zinsbindung angestrebt. Nur wenn er es braucht, wegen der Stressannuität. Wenn mal die Renditen nicht so hoch ist, macht er eine 15-jährige Zinsbindung, länger nur äußerst selten. Das tut er, weil er strategisch arbeitet. Nach zehn Jahren optimiert er die Immobilie und verkauft sie. Für ihn ist klar, dass die Immobilie nach zehn Jahren sowieso den Eigentümer wechselt, deshalb braucht er keine längere Zinsbindung.

Das macht er, um die Einkaufsgewinne mitzunehmen, die er macht, wenn er günstig einkauft. Er möchte Kapital generieren, um davon weiterzuwachsen oder den Zins abzusichern. Das kann er im Falle einer Zinsänderung mithilfe eines Forward Darlehen tun.

Der Kapitalanleger zahlt von Anfang an den Aufschlag für die Zinssicherheit, unabhängig von einer Zinssteigerung oder Zinssenkung. Er zahlt bis zum Ende den Aufschlag durch, vielleicht hat er sogar noch einen Bausparvertrag abgeschlossen. Der Investor nimmt manchmal einen Bausparvertrag in Kauf, weil er in manchen Fällen die 110%-Finanzierung bekommt. Es ist ein notwendiges Übel für den Investor. Aber niemals zur Zinsabsicherung!

Kaufpreis der Immobilie

Der Kapitalanleger kauft zum Marktpreis, teilweise noch teurer. Natürlich versucht er günstiger zu kaufen, kriegt es aber meist nicht hin, weil er nicht das notwendige Netzwerk hat. Er kauft überteuerte Vertriebsimmobilien mit bis zu 20 % über Marktwert ein. Er hat damit einen anfänglichen Einkaufsverlust. Das ist ihm aber lieber, den er hat lieber wenig Aufwand. Er will möglichst wenig Probleme mit der Immobilie. Deshalb kauft er aus Hochglanzprospekten, schön sanierte Objekte mit super Mietern und toller Fassade. Um keinen Ärger mit der Immobilie zu haben, lässt er sich Schnäppchen entgehen.

Der Investor dagegen will 20 % Einkaufsgewinn erzielen, da der Verschuldungsgrad sonst zu hoch ist. Er braucht eine hohe Rendite, die mit einem günstigen Kaufpreis einher kommt. Im besten Fall kauft er also 50 % unter dem Marktwert. Er achtet dabei darauf, dass das Objekt ausbaufähig ist. Im Idealfall kann er die Immobilie beleihen und benötigt er kein Eigenkapital für den nächsten Deal.

Verbundene Wertsteigerung

Ein Kapitalanleger hofft auf eine Wertsteigerung aus dem Markt heraus. Er spekuliert nur mit Wertsteigerungen in guten Lagen. Er will keine Immobilien in B- oder C-Lage und schon gar nicht auf dem Land. Es muss eine Unistadt sein, dann kommt die Wertsteigerung von alleine, wegen der Lage. Heute völlig überteuerte Lagen werden morgen noch überteuerter sein. In der Vergangenheit war eine Wertsteigerung da, deshalb wird sich das in der Zukunft wiederholen. Und wenn ich keine Rendite erwirtschafte, so habe ich doch die Wertsteigerung meiner Immobilie. Die Immobilie ist später abgezahlt, und ich habe ein tolles Vermögen. Vielleicht denkst Du: „Mit Immobilien kann ich am Anfang kein Geld verdienen, erst wenn die Immobilie abgezahlt ist.“

Der Investor hingegen spekuliert nicht auf eine Erhöhung des Marktwertes. Er wertet seine Immobilie auf, damit sie im Wert steigt. Das tut er durch Dachgeschossausbau, Kellerausbau, Mieterhöhung, Modernisierung und durch ein anderes Vermietungsmodel. Manchmal ist es auch möglich, den Garten abzutrennen und ein weiteres Objekt darauf zu bauen. So erzielt er selbst die 20 % Einkaufsgewinn und hat durch eine Wertsteigerung am Markt zusätzlichen Gewinn

Welche Strategien gibt es für Kapitalleger?

Als Kapitalanleger gibt es verschiedene Strategien, um Dein Vermögen zu vermehren und Risiken zu minimieren. Hier sind die gängigsten Ansätze:

Diversifikation: Diversifikation bedeutet, dass Du Dein Geld auf Anlageklassen, Branchen oder Länder verteilen. Anstatt alles in eine einzige Aktie oder einen Markt zu investieren, werden die Investitionen aufgeteilt, um das Risiko zu verringern. Fällt der Wert einer Anlage, können andere Investitionen den Verlust ausgleichen.

Langfristiges Investieren: Diese Strategie basiert auf dem Gedanken, dass der Markt langfristig wächst, auch wenn es kurzfristig Schwankungen gibt. Du kaufst und hältst Wertpapiere über Jahre oder Jahrzehnte, um von der Wertsteigerung zu profitieren. Bekannte Beispiele sind Aktien von Unternehmen, wie Amazon.

Dividendenstrategien: Hierbei legst Du den Fokus auf Aktien von Unternehmen, die regelmäßig Dividenden ausschütten. Diese Ausschüttungen bieten Dir eine Einkommensquelle, die unabhängig von der Marktlage sein kann. Diese Strategie eignet sich gut, wenn Du auf kontinuierliche Einnahmen setzen möchtest.

Value Investing: Beim Value Investing suchst Du nach unterbewerteten Aktien, also solchen, deren Preis unter ihrem eigentlichen Wert liegt. Diese Strategie wurde durch den Investor Warren Buffett populär. Ziel ist es, Aktien günstig zu kaufen und zu einem höheren Preis zu verkaufen. Das kannst Du machen, wenn der Marktwert steigt.

Timing-Strategien: Bei Timing-Strategien versuchst Du, den besten Zeitpunkt für den Kauf und Verkauf von Anlagen zu finden. Das Ziel ist es, zu einem niedrigen Preis zu kaufen und zu einem hohen Preis zu verkaufen. Diese Strategie kann jedoch riskant sein, da es schwierig ist, den Markt vorherzusagen.

Passives Investieren: Passives Investieren beinhaltet den Kauf von Indexfonds oder ETFs, die einen Markt oder Sektor abbilden. Anstatt aktiv einzelne Aktien auszuwählen, folgst Du der Marktentwicklung. Diese Strategie ist oft günstiger und erfordert weniger Aufwand.

Growth Investing: Im Gegensatz zum Value Investing konzentriert sich das Growth Investing auf Unternehmen, die hohes Wachstumspotenzial haben. Das kann natürlich auch bedeuten, dass ihre Aktien teuer erscheinen. Diese Unternehmen reinvestieren oft ihre Gewinne, um zu wachsen, anstatt Dividenden auszuschütten.

Die Zielsetzung einfach erklärt

Für Dich als Kapitalanleger ist die Immobilie ein Teil Deiner Altersvorsorge. Du hast zusätzlich bestimmt noch andere Bestandteile, wie Aktien, Fonds und eine private Rentenversicherung. Dein Ziel ist es etwas früher in Rente gehen zu können oder weniger arbeiten zu müssen. Vielleicht denkst Du auch, dass es nicht möglich ist in drei Jahren schon von Immobilien leben zu können. Statistisch gesehen schaffen es nur 5 % von Anfang an Geld mit ihren Immobilien zu verdienen, denn das geht nur mit Strategie. Investoren haben das Ziel sich ein passives Einkommen aufzubauen, dazu müssen sie natürlich erstmal viel Arbeit investieren. Immobilien kosten Zeit und das vor allem im Aufbau. Sie wollen finanziell unabhängig sein und sehen es als ihren Job, ihr Portfolio aufzubauen. Sie bauen sich innerhalb von drei bis fünf, maximal aber zehn Jahren einen Bestand auf. Dann müssen sie nicht bis sie 40 sind und schon gar nicht bis zur Rente arbeiten. Übrigens: Ein Investor startet viel früher mit dem Immobilienkauf als ein Kapitalanleger es tut. Viele beginnen schon nach der Ausbildung oder dem Studium. Wenn sie dann älter sind, sind sie unabhängig von ihrer Arbeitskraft und hören bei einem Bestand von 100 Wohnungen auf.

Größenordnung des Portfolios

Du als Kapitalanleger möchtest keine 30, 50 oder 100 Wohnungen kaufen. Du kommst mit drei bis fünf Wohnungen bei Deiner Aufwandsgrenze an. Mehr Immobilien machen mehr Arbeit. Wenn Du zur Altersvorsorge fünf abgezahlte Immobilien vorweisen kannst, hast Du mehr als der Durchschnitt. Normalerweise verdient ein typischer Kapitalanleger 3.000-5.000 € netto jeden Monat.

Eins können wir Dir garantieren: Du brauchst nicht viel Geld oder ein hohes Gehalt, um in Immobilien investieren zu können! Viele von unseren Investoren verdienen monatlich 2.000-3.000 € netto. In dieser Situation sollte er keine Immobilie mit Unterdeckung und schlechter Rendite kaufen. 25 % Kaltmietenabschlag, und dann kann er keine weitere Immobilie kaufen. Und mit Unterdeckung bei fünf Wohnungen kann er sich kein Eigenheim leisten. Mit Fehlkäufen würde er sich platt machen und die Portfolioskalierung ist aufs Eis gelegt. Er müsste mehrere Jahre abbezahlen, bis eine neue Immobilie kaufen kann.

Wen betreut Immotege als Kunden?

Wir arbeiten sowohl mit Kapitalanlegern als auch mit Investoren zusammen. Statistisch ziehen wir sehr viele Investoren an, die bereits sieben Wohnungen in ihrem Bestand haben. Diese wollen dann mit uns weitere Wohnungen finanzieren. Wir freuen uns natürlich, wenn wir eine Zusammenarbeit mit Dir schon früher beginnen können. Wenn Du bereits von Beginn an mit uns arbeitest, können wir Dich direkt strategisch finanzieren. Wir sind spezialisiert auf Portfolioskalierung, finanzieren Dich als Kapitalanleger aber natürlich auch sehr gerne. Vielleicht möchtest Du Dich ja auch vom Kapitalanleger zum Investor entwickeln. In dem Fall empfehlen wir Dir den Immobilienstrategen. Dort findest Du auf über 500 Seiten lauter Insider, Tricks und Strategien. Wichtig zu wissen ist aber, dass es sich nicht um ein Anfängerbuch handelt. Vielleicht hast Du bereits zwei oder drei Immobilien und möchtest jetzt weitere finanzieren,
bevor Du nicht mehr weiterwachsen kannst.

Dieser Entwicklungsschritt bedarf viel Arbeit. Du wirst vielleicht sechs Monate intensive Arbeit investieren. Dafür besuchst Du Stammtische, liest Bücher, besuchst Seminare, baust ein Netzwerk auf, arbeitest an Deinem Mindset und baust Wissen auf. Sobald Du das durch hast, dann können wir Dir bei der richtigen Skalierung helfen, wenn Du das möchtest.

Wir freuen uns auf Deine Portfolioskalierung. Frage jetzt eine Finanzierung an, kostenlos und unverbindlich.